林玮：资产管理视角下的景观设计
发布时间：2021-02-22浏览次数：0
景观可被视作一种资产，其形成受限于生产力水平与生产关系。无论是自持、销售物业，还是政府公共项目，设计都需要考虑租金回报、公众满意等全生命周期利益流入。本文提供了以资产管理的思路理解景观的独特视角，并指出了在从设计到使用的全生命周期中，资产管理所扮演的角色。除借助资产管理方的帮助外，设计师也应加强产品思维与用户思维，通过轮岗、跨部门联席会议、项目制组织等机制掌握通识与交叉业务知识，藉由早期全局介入和使用后评估及时评估运营结果，以复盘教训、改良成果。
01 引言
景观是人类经济活动的产物。与土地和建筑一样，景观可以被视为一种资本投入，进而作为生产资料塑造人们的生产生活环境。景观的形成受限于生产力水平与生产关系：一方面，创造景观所采用的工具、材料、工程技术，以及审美视角都无法脱离当地的经济发展水平；另一方面，大部分景观创造活动——无论是公共工程还是私有工程——都是在市场中通过采购方/业主方的招标邀标，向设计规划与建筑施工单位实施的购买行为。
景观创造本身就是服务交易中的一环，也必定符合资本逻辑：只有获得了买方对于设计成果价值的认可，并证实其在全生命周期中能够发挥效用，卖方才能通过等价交换实现其设计工作的价值。自由市场条件下等价交换的逻辑，决定了资产管理参与景观设计过程的必要性。
02 资产管理的作用：统筹多元需求，创造持续利益
狭义的“资产”即企业资产负债表中的资产端，通过既往的购买或生产过程而得以形成，其根本特征在于可以带来未来的利益流入。景观作为资产所产生的持续利益流入，在各种类型的项目中均有体现：
1）商业地产：通过服务商户与消费者获得租金、物业管理费等持续现金流入。
2）住宅地产：为了尽快获取最多的当期回款，需竭尽全力满足消费者在住宅全生命周期内对宜居、美观等方面的需求。营销部门所欲实现的资产价值，即代表着消费者愿意为居住空间付出价值的折现[1]。
3）公共工程：政府或政府注资平台可以通过租赁方式获取租金或运营方的收入提成，但更重要的是供公众免费使用以实现其公共价值。其资产价值（包括公共价值）即投资、设计、运营、使用等各方参与者的效用函数①达到均衡时的总体福利大小。
在进行具体设计时，虽然不能盲目追求利益最大化，但也不能因对艺术和创新的需求而忽视其经济性。从开发商的角度出发，如果无法高强度利用土地，便难以达到必要的资金周转效率，其后续市场运作也会受到影响。多数开发商不愿意为所谓的“人居尺度”买单，实际上也是因为对于绝大多数消费者来说，空间品质的重要程度（与价格等因素相比）相对靠后，因此也并不愿为此支付溢价。所以，在预算一定的条件下，开发商更愿意追求低成本和高效率。
“资产管理”即通过被动监控预警和主动管理提升，提高资产创造未来利益的能力——无论这种利益是直接的现金流入，还是更高的用户满意度所带来的间接利益。资产管理不是工程监理、物业管理、场地运营等现场工作，而是以独立第三方的立场，从业主未来利益角度来计算得失、设定收支，并聘请、督促执行团队达成目标。
在房地产信托投资基金（REITs）市场较为成熟的区域，会设立资产管理经理岗位，其人选一要懂市场，能够根据用户画像了解用户需求以及变化中的市场/公众需求，提出设计和运营目标；二要懂金融，能够为该项目的融资及后期退出制定预设方案；三要懂设计，能够评估各种方案的可行性并核算成本。在中国，由于没有成熟的REITs市场，大部分项目的业主方同时也是运营方，因此多会外聘专业人士或者内设相对独立的资产管理部门来执行上述工作。
受益于这种第三方立场，资产管理团队可以纵贯从投资拿地、定位规划、深化设计到施工销售、持有运营、转让退出等全生命周期；亦可以从回报分析角度协调前端投资决策方，中端规划设计、开发建造方，以及终端用户方等各方利益。例如，在商业景观的设计中，资产管理团队可根据用户需求与市场定位，提供景观成果的愿景画像，监控设计成果对租售情况、区域活力、交通动线、行人视线、品牌级次等可能产生的影响，并将建造成本控制在合理范围内。
这种合作关系也对景观设计师的能力提出了新的要求：除了工程思维和艺术思维外，也必须培养产品思维和用户思维，掌握通识与交叉业务知识。对正、反面案例的使用后评估有助于设计师培养上述能力。
03 在景观设计中融合资产管理视角：使用后评估与早期全局介入
以资产管理视角参与景观设计，不仅需要对过往项目回报得失进行“马后炮”式的分析判断，也需要在一定程度上预见设计成果与周边社区和用户需求的契合程度，进而评估投资回报。
证据收集
使用后评估（POE）的经典定义是“人类使用者对已经投入使用的建成环境的效能的检测”[2]。目前的建筑POE研究大多偏向于关注使用者社会学、心理学上的行为习惯、舒适程度等[3]，而忽视了建筑投资回报的整体评估，以及与对标理想回报的距离。而相对较晚开展的景观POE则多是针对城市公园与绿地进行的个案研究[4][5]，这些评估往往关注设计与使用者习惯之间存在的冲突，较少从经济角度出发，信息来源也主要依赖观察、问卷、访谈等主观性较强的途径，而非客观的运营数据[6][7]。
从资产管理的视角来看，复盘过程会特别重视人流吸引情况和商业业态分布是否符合设计预期；如果不符合，则考虑是否是因为预留工程条件、车位规划、动线设计、休憩空间设计，乃至导视互动设计出现了问题。对于这些问题的POE，除了需要设计方提高自我学习和快速迭代的意识，主动搜集评估资料外，更加理想的方案是由第三方资产管理者来搜集各方反馈，监控实际运营，反馈数据，并以数据为依据提出明确的评估改进意见。
早期全局介入
设计是“多重目标+多重限制”的复杂决策过程，除了在投资研判阶段展开对当地经济、交通、人文、社会等层面的调研外，更需要从营销和商业运营等角度来主动思考需求（提高客流量、入驻率、区域活力，以及业态平衡等），并多方考虑：
市民/消费者的需求（尺度空间适宜、标识系统清晰、洗手间等公共设施宽敞洁净、休闲空间舒适宜人等）；
政府的需求（提升城市形象、周边土地增值、创造就业机会等）；
投资人/业主方的需求（较短的投资回报期、较高的内部收益率和静态租金回报率等）。
要想具备全局观，除借助第三方资产管理的帮助外，保障机制的建立也十分重要。这种机制一般包括：
1）适当的短期轮岗，以类似“售后工程师”的角度参与日常后端运营，获得感性认知；
2）跨部门联席会议，如要求后端部门参加设计方案制定会议并拥有投票权、否决权等；
3）项目制的人员组织结构，即在为各个项目临时组建的项目组中安排来自不同部门、具备不同学科背景的成员，以加强相互理解并加快纠偏机制的迭代速度。
04 结语
本文提供了以资产管理的思路理解景观设计的独特视角，并指出了在从设计到使用的全生命周期中，资产管理所扮演的角色——其介入有助于基于不同阶段和不同群体的利益对设计方案进行平衡与协调。资产管理团队与景观设计团队既可以是相互合作的关系，也可以是后者包含前者的关系。
景观设计师一方面需要建立从资产管理视角认识景观、注重经济效益的意识；另一方面，也应积极培养自身的跨学科统筹能力及综合实力。笔者认为，目前较为可行的培养路径即是通过早期全局介入与POE进行快速学习。在多方合作语境或跨学科考量下，该路径将使得景观设计成果更优、回报更好，取得各方满意的共赢结果。
＠本文摘自：微信公众号《景观设计学前沿》
景观是人类经济活动的产物。与土地和建筑一样，景观可以被视为一种资本投入，进而作为生产资料塑造人们的生产生活环境。景观的形成受限于生产力水平与生产关系：一方面，创造景观所采用的工具、材料、工程技术，以及审美视角都无法脱离当地的经济发展水平；另一方面，大部分景观创造活动——无论是公共工程还是私有工程——都是在市场中通过采购方/业主方的招标邀标，向设计规划与建筑施工单位实施的购买行为。
景观创造本身就是服务交易中的一环，也必定符合资本逻辑：只有获得了买方对于设计成果价值的认可，并证实其在全生命周期中能够发挥效用，卖方才能通过等价交换实现其设计工作的价值。自由市场条件下等价交换的逻辑，决定了资产管理参与景观设计过程的必要性。
02 资产管理的作用：统筹多元需求，创造持续利益
狭义的“资产”即企业资产负债表中的资产端，通过既往的购买或生产过程而得以形成，其根本特征在于可以带来未来的利益流入。景观作为资产所产生的持续利益流入，在各种类型的项目中均有体现：
1）商业地产：通过服务商户与消费者获得租金、物业管理费等持续现金流入。
2）住宅地产：为了尽快获取最多的当期回款，需竭尽全力满足消费者在住宅全生命周期内对宜居、美观等方面的需求。营销部门所欲实现的资产价值，即代表着消费者愿意为居住空间付出价值的折现[1]。
3）公共工程：政府或政府注资平台可以通过租赁方式获取租金或运营方的收入提成，但更重要的是供公众免费使用以实现其公共价值。其资产价值（包括公共价值）即投资、设计、运营、使用等各方参与者的效用函数①达到均衡时的总体福利大小。
在进行具体设计时，虽然不能盲目追求利益最大化，但也不能因对艺术和创新的需求而忽视其经济性。从开发商的角度出发，如果无法高强度利用土地，便难以达到必要的资金周转效率，其后续市场运作也会受到影响。多数开发商不愿意为所谓的“人居尺度”买单，实际上也是因为对于绝大多数消费者来说，空间品质的重要程度（与价格等因素相比）相对靠后，因此也并不愿为此支付溢价。所以，在预算一定的条件下，开发商更愿意追求低成本和高效率。
“资产管理”即通过被动监控预警和主动管理提升，提高资产创造未来利益的能力——无论这种利益是直接的现金流入，还是更高的用户满意度所带来的间接利益。资产管理不是工程监理、物业管理、场地运营等现场工作，而是以独立第三方的立场，从业主未来利益角度来计算得失、设定收支，并聘请、督促执行团队达成目标。
在房地产信托投资基金（REITs）市场较为成熟的区域，会设立资产管理经理岗位，其人选一要懂市场，能够根据用户画像了解用户需求以及变化中的市场/公众需求，提出设计和运营目标；二要懂金融，能够为该项目的融资及后期退出制定预设方案；三要懂设计，能够评估各种方案的可行性并核算成本。在中国，由于没有成熟的REITs市场，大部分项目的业主方同时也是运营方，因此多会外聘专业人士或者内设相对独立的资产管理部门来执行上述工作。
受益于这种第三方立场，资产管理团队可以纵贯从投资拿地、定位规划、深化设计到施工销售、持有运营、转让退出等全生命周期；亦可以从回报分析角度协调前端投资决策方，中端规划设计、开发建造方，以及终端用户方等各方利益。例如，在商业景观的设计中，资产管理团队可根据用户需求与市场定位，提供景观成果的愿景画像，监控设计成果对租售情况、区域活力、交通动线、行人视线、品牌级次等可能产生的影响，并将建造成本控制在合理范围内。
这种合作关系也对景观设计师的能力提出了新的要求：除了工程思维和艺术思维外，也必须培养产品思维和用户思维，掌握通识与交叉业务知识。对正、反面案例的使用后评估有助于设计师培养上述能力。
03 在景观设计中融合资产管理视角：使用后评估与早期全局介入
以资产管理视角参与景观设计，不仅需要对过往项目回报得失进行“马后炮”式的分析判断，也需要在一定程度上预见设计成果与周边社区和用户需求的契合程度，进而评估投资回报。
证据收集
使用后评估（POE）的经典定义是“人类使用者对已经投入使用的建成环境的效能的检测”[2]。目前的建筑POE研究大多偏向于关注使用者社会学、心理学上的行为习惯、舒适程度等[3]，而忽视了建筑投资回报的整体评估，以及与对标理想回报的距离。而相对较晚开展的景观POE则多是针对城市公园与绿地进行的个案研究[4][5]，这些评估往往关注设计与使用者习惯之间存在的冲突，较少从经济角度出发，信息来源也主要依赖观察、问卷、访谈等主观性较强的途径，而非客观的运营数据[6][7]。
从资产管理的视角来看，复盘过程会特别重视人流吸引情况和商业业态分布是否符合设计预期；如果不符合，则考虑是否是因为预留工程条件、车位规划、动线设计、休憩空间设计，乃至导视互动设计出现了问题。对于这些问题的POE，除了需要设计方提高自我学习和快速迭代的意识，主动搜集评估资料外，更加理想的方案是由第三方资产管理者来搜集各方反馈，监控实际运营，反馈数据，并以数据为依据提出明确的评估改进意见。
早期全局介入
设计是“多重目标+多重限制”的复杂决策过程，除了在投资研判阶段展开对当地经济、交通、人文、社会等层面的调研外，更需要从营销和商业运营等角度来主动思考需求（提高客流量、入驻率、区域活力，以及业态平衡等），并多方考虑：
市民/消费者的需求（尺度空间适宜、标识系统清晰、洗手间等公共设施宽敞洁净、休闲空间舒适宜人等）；
政府的需求（提升城市形象、周边土地增值、创造就业机会等）；
投资人/业主方的需求（较短的投资回报期、较高的内部收益率和静态租金回报率等）。
要想具备全局观，除借助第三方资产管理的帮助外，保障机制的建立也十分重要。这种机制一般包括：
1）适当的短期轮岗，以类似“售后工程师”的角度参与日常后端运营，获得感性认知；
2）跨部门联席会议，如要求后端部门参加设计方案制定会议并拥有投票权、否决权等；
3）项目制的人员组织结构，即在为各个项目临时组建的项目组中安排来自不同部门、具备不同学科背景的成员，以加强相互理解并加快纠偏机制的迭代速度。
04 结语
本文提供了以资产管理的思路理解景观设计的独特视角，并指出了在从设计到使用的全生命周期中，资产管理所扮演的角色——其介入有助于基于不同阶段和不同群体的利益对设计方案进行平衡与协调。资产管理团队与景观设计团队既可以是相互合作的关系，也可以是后者包含前者的关系。
景观设计师一方面需要建立从资产管理视角认识景观、注重经济效益的意识；另一方面，也应积极培养自身的跨学科统筹能力及综合实力。笔者认为，目前较为可行的培养路径即是通过早期全局介入与POE进行快速学习。在多方合作语境或跨学科考量下，该路径将使得景观设计成果更优、回报更好，取得各方满意的共赢结果。
＠本文摘自：微信公众号《景观设计学前沿》
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